La opinión de los expertos del sector y de las empresas
En la cadena de suministro se prevé que la actividad de los almacenes logísticos podría reducirse debido a la subida de los tipos de interés. Esto se debe a la expectativa de que los promotores y los inversores se replanteen cualquier actividad frenética al enfrentarse a la realidad de unos costes de capital más elevados. Los datos del segundo trimestre de 2022 muestran que el mercado alcista de 12 años para los almacenes logísticos de EE.UU. probablemente terminará pronto. Al mismo tiempo, existe la expectativa de crecimiento del comercio electrónico, lo que significa que las empresas deben aumentar y mantener los niveles de inventario.
Niveles de precios sin precedentes
Durante el segundo trimestre, la cartera de proyectos de construcción industrial alcanzó la cifra sin precedentes de 699 millones de pies cuadrados, lo que supone un aumento del 112% en comparación con los niveles anteriores a la pandemia. De hecho, la última lectura es un 177% mayor que la media de los últimos 10 años, según informó Cushman & Wakefield (NYSE: CWK). La empresa de servicios inmobiliarios ha publicado datos que indican que es probable que la nueva actividad de arrendamiento para 2022 supere los 800 millones de pies cuadrados. Esta sería la segunda vez que se alcanza tal estadística.
Las tasas de vacantes nacionales cayeron durante el segundo trimestre un 3,1%. Esto supone 120 puntos básicos por debajo de 2021. Prácticamente todas las regiones consultadas en EE.UU. registraron tasas de vacantes inferiores al 4% por segundo trimestre consecutivo. De hecho, hasta 20 mercados registraron tasas de vacantes inferiores al 2%. Chicago es un microcosmos de estas tendencias, ya que es el mayor mercado industrial de Estados Unidos. Actualmente, Chicago cuenta con 1.200 millones de pies cuadrados de inventario. Según las últimas estadísticas, se han desarrollado unos 8,1 millones de pies cuadrados.
Se trata del mayor total de finalizaciones del segundo trimestre en toda la historia del mercado, según informa Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI). Además, 20 proyectos suman 8,1 millones de pies cuadrados. Estos se iniciaron durante el trimestre para el mercado de Chicago. Por lo tanto, hubo un aumento en las tasas de vacantes para el desarrollo especulativo. Esto significa que algunos proyectos se llevan a cabo sin ningún compromiso formal del usuario final. En Chicago también se registró una reducción de la actividad de arrendamiento en esta categoría.
¿Se está estrechando el mercado?
Algunos expertos se han preguntado si estos indicadores de un mercado ajustado son una tendencia o un mero parpadeo. Ahora estamos a quince días del tercer trimestre de 2022. Hay pruebas anecdóticas para hacer predicciones más seguras sobre el mercado. Los inversores han inyectado mucho dinero en el mercado industrial. Muchos buscaban mayores rendimientos en un contexto de bajos intereses. Ahora, estos inversores tienen algo parecido al remordimiento del comprador o a la reflexión. La principal preocupación es cómo se comportarán los rendimientos inmobiliarios en un contexto de tipos de interés elevados. Otros están pensando en la futura dirección de los costes de los préstamos, dado que la Reserva Federal ha adoptado un agresivo modo de endurecimiento.
Según Jack Rosenberg, de Colliers, en Chicago, las tasas de capitalización están aumentando debido al mayor coste. Estos índices de capitalización determinan el rendimiento anual de la inversión inmobiliaria. Esto se consigue dividiendo el valor de la propiedad por los ingresos netos de explotación. El sector debería prestar atención a sus opiniones, ya que Rosenberg es el director nacional de logística y transporte, en representación de los inquilinos industriales. El aumento de los tipos de interés implica que cualquier inversión rinde menos que si los tipos de interés fueran más bajos.
La búsqueda de datos precisos
No está claro el alcance, la velocidad y la duración de las subidas de tipos. El desarrollo rara vez crece en estas circunstancias. Si la gente no sabe cómo serán los tipos de interés máximos en el próximo año, esto crea problemas a la hora de tomar decisiones sobre el arrendamiento y la reventa. Hablando bajo condición de anonimato, algunos promotores e inversores están empezando a pausar sus actividades. Por ejemplo, los proyectos de primavera se han trasladado discretamente a la próxima primavera. Al mismo tiempo, los precios de venta en términos de cotización por pie cuadrado están bajando. De hecho, algunos compradores solicitan habitualmente modificaciones de los contratos a su favor para proyectos ya contratados.
Últimamente ha habido una angustia generalizada en relación con las decisiones de la Reserva Federal. Lisa DeNight, del Grupo Newmark (NASDAQ: NMRK), sugirió que el aumento de los costes de capital está provocando la paralización de ciertos proyectos o el abandono total de otros. Hay algunos informes de promotores que están vendiendo terrenos de desarrollo. La ralentización de la nueva construcción es de esperar en este clima. No obstante, hay que señalar que las nuevas construcciones siguen siendo históricamente elevadas.
Comprender un ciclo económico transformado
Parece que nos enfrentamos a un ciclo diferente al del pasado. Sin embargo, no se trata del primer ciclo de endurecimiento de los tipos si se examinan los registros de, al menos, hace 12 años. La diferencia del ciclo actual es el hecho de que coincide con la inflación de los costes de la construcción. Otros factores son los largos plazos de entrega de los materiales y la escasez de mano de obra. Esto es una consecuencia directa de las interrupciones de la cadena de suministro global que hacen estragos en la actualidad.
Normalmente, los precios de las materias primas caen cuando se reducen los cuellos de botella. Esto refleja una expectativa en el mercado de que las tarifas más altas reducen la oferta final. Por lo tanto, llegará más oferta al mercado a precios más bajos; sin embargo, no se espera que esta pauta se mantenga hasta principios de 2023 si las proyecciones de Newmark son creíbles.
Actualmente, la construcción de nuevos proyectos industriales está tardando casi medio año más que en 2019. El plazo medio de entrega de pedidos de un producto básico como los materiales para tejados oscila entre 30 y 50 semanas. Los gobiernos locales, con poco personal, están tramitando los permisos de construcción a un ritmo lento por razones comprensibles. Dos años de desafíos han obstaculizado prácticamente todas las etapas de la construcción. No se espera un cambio drástico de esta situación en lo que queda de 2022.
Construir a pesar de un mercado de tipos poco favorable
A pesar de los elevados intereses, es probable que la mayoría de los proyectos en curso se completen, según John Morris de CBRE Group Inc. (NYSE: CBRE). Las predicciones del presidente para América de la industria y la logística indican que el plazo de 12 a 18 meses para la finalización de los proyectos implica que se necesitarán entre 5 y 6 trimestres para que el impacto total de las subidas de tipos afecte al mercado industrial de forma dramática.
Actualmente, la demanda de los ocupantes es alta, incluso cuando el comercio electrónico se mantiene en un nivel alto. De hecho, algunos inquilinos están ansiosos por ocupar los inmuebles antes de la temporada alta de vacaciones. Según algunos expertos, la demanda global de los ocupantes es el 95% de lo que era en 2021. Esto significa que cualquier desaceleración es probable que provenga del lado de la oferta y no de la demanda.
Respuestas de los clientes al mercado
Según los conocedores del sector, pocos clientes dejan en suspenso sus necesidades de leasing. Sin embargo, otros reconocen que a veces los clientes van con retraso respecto a los cambios en el mercado, lo que significa que pueden acabar reaccionando a las subidas de los tipos de interés. De hecho, algunos proyectos pueden estar ya en proceso de ser archivados sin informar a los expertos del sector. Por tanto, la situación sigue siendo fluida.
No obstante, Carolyn Salzer, de Cushman (responsable de investigación logística e industrial), sostiene que la balanza oferta-demanda se inclina actualmente a favor de los arrendadores. El espacio para los ocupantes es escaso, y se están haciendo adaptaciones para ayudar a los inquilinos que quieren incorporarse al mercado. Esto suele ocurrir en situaciones en las que los inquilinos se ven favorecidos por el exceso de oferta; sin embargo, es probable que esa historia ocurra en 2023, no en 2022.
Finalizar
El factor determinante es si existe la expectativa de que las subidas de intereses desencadenen una recesión. Eso puede provocar un descenso notable de la demanda de los consumidores. Cuando la demanda disminuye, los alquileres caen y las tasas de vacantes aumentan. Si la economía puede evitar una contracción, la evolución continuará. La competencia por el espacio disponible se mantendrá, y los precios o los alquileres subirán. Hay muchas corrientes cruzadas que crean cierto nivel de incertidumbre. Los interesados suelen estar acostumbrados a un cierto nivel de previsibilidad, que no están obteniendo actualmente.
